2024年12月30日，中國海川并購?fù)顿Y集團(tuán)控股有限公司在北京市西城區(qū)中海財富中心3層大會議室舉辦“困境房地產(chǎn)企業(yè)紓困策略及債務(wù)重組專題培訓(xùn)”交流會(2024年第12期)。本期培訓(xùn)交流會由海川并收企業(yè)(管理)有限公司、上海華明新材料科技中心、汀洲投資控股集團(tuán)、法譯商學(xué)院承辦，北京和永律師事務(wù)所作為法律支持單位。集團(tuán)公司下屬企業(yè)來自上海、江蘇、浙江、山東等轄區(qū)的30余家參股控制公司負(fù)責(zé)人，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資人、財務(wù)投資人、中介機(jī)構(gòu)等30余人現(xiàn)場參與本次活動。300余人在線參加會議。中國海川并購?fù)顿Y集團(tuán)控股有限公司董事長榮明臣出席會議，由執(zhí)行總裁李東陽出席并主持會議。北京和永律師事務(wù)所主任張世煜及其他嘉賓出席并做了精彩發(fā)言。

會議第一部分是《爛尾樓投資的實操經(jīng)驗、債務(wù)重組、戰(zhàn)略紓困實務(wù)與案例》，由海川并購集團(tuán)李東陽分享，李東陽為中國區(qū)合伙項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人，資深法律專家，20余年金融從業(yè)經(jīng)驗，曾任職于國內(nèi)大型律師事務(wù)所、國有大型銀行、私募基金公司等機(jī)構(gòu)，曾帶領(lǐng)團(tuán)隊在破產(chǎn)重整項目研究及開拓上取得重大成果，在房地產(chǎn)紓困、兼并重組、存量資產(chǎn)盤活、危困企業(yè)救助、“兩非兩資”剝離與混改、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級上具有豐富的實踐經(jīng)驗。

李東陽重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)紓困的主要方式，包括流動性融資、資產(chǎn)保護(hù)等，常用手段有并購重組，如出資入股、企業(yè)分立等。舉例介紹:房地產(chǎn)化解債務(wù)的融創(chuàng)“孫宏斌”模式，將優(yōu)質(zhì)資源加公司股權(quán)暫時交給國資，融創(chuàng)保留操盤與回購權(quán)益。另外，紓困關(guān)鍵在于能否迅速獲取現(xiàn)金、清理債權(quán)債務(wù)并盤活企業(yè)和資產(chǎn)。常用處置手段有:多元化出售可釋放資產(chǎn)，通過租賃獲取現(xiàn)金流，資產(chǎn)置換、重組優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及債務(wù)和解、訴訟追償和破產(chǎn)清算等。

此外，在復(fù)雜債權(quán)債務(wù)處理中，實現(xiàn)紓困目標(biāo)需高位資產(chǎn)變現(xiàn)，低位清償債務(wù)，重視時間和經(jīng)營狀況對資產(chǎn)價值的影響，并掌握兌付方式、談判技巧及法律框架。同時，注意債權(quán)人間的關(guān)系平衡，協(xié)調(diào)府院聯(lián)動、談判、受償及事件處理。具體解決方案包括預(yù)重整、破產(chǎn)重整等，針對具體問題進(jìn)行具體分析。

李東陽分析，當(dāng)前房企債務(wù)重組存在諸多困難，而且推進(jìn)緩慢，原因包括:房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整、房企銷售不振;個別已完成債務(wù)重組的房企表現(xiàn)不明顯;債務(wù)重組復(fù)雜且談判周期長;債權(quán)人和違約房企訴求存在差異。因此解決之道關(guān)鍵在于房企需提出誠意充足、方式多樣的重組方案，以說服債權(quán)人。重組成功的房企要實現(xiàn)良性運(yùn)營，還在于市場銷售企穩(wěn)回升帶來更多銷售回款、恢復(fù)金融投資機(jī)構(gòu)信心、融資環(huán)境寬松和企業(yè)流動性充裕。

會議第二部分是《房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險處置與項目盤活實務(wù)操作程序與案例》，由北京和永律師事務(wù)所主任張世煜分享，張世煜主任是一位資深律師，擁有豐富的法律經(jīng)驗。他在國家機(jī)關(guān)、國有金融企業(yè)和律師事務(wù)所工作過，精通民商事訴訟、企業(yè)風(fēng)險防控、企業(yè)合規(guī)管理和企業(yè)重組等。在職業(yè)生涯中，他主持了數(shù)十個大型項目，涉及金融糾紛、不良資產(chǎn)處理、民商事訴訟和非訴項目等。

張世煜主任講述了傳統(tǒng)不良資產(chǎn)的定義及其在房地產(chǎn)市場中的適用，重點(diǎn)如何處置涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)和如何在處置中利益最大化問題。由于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)市場涉及多個主體，包括房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人、稅務(wù)和個人。不同主體的關(guān)注點(diǎn)和利益訴求不同，影響不良資產(chǎn)的處置效果。了解這些訴求有助于制定合理處置策略。

張世煜在會議中分享了不良資產(chǎn)處置和困境企業(yè)盤活的方法和案例。首先分析了商住地產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、別墅產(chǎn)權(quán)式酒店的盤活重整過程，強(qiáng)調(diào)了從資產(chǎn)盤活到戰(zhàn)略定位，再到企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵步驟。通過三個案例，展示了處理不良資產(chǎn)和幫助企業(yè)復(fù)興的具體措施，包括法律、財務(wù)、金融、投行等方面的處理方法。

閉幕式由海川并購集團(tuán)董事長榮明臣對會議進(jìn)行總結(jié)。他對集團(tuán)公司下屬各公司及現(xiàn)場參加會議人員表示感謝，期待各位對房地產(chǎn)紓困及債務(wù)重組方面能夠在此次論壇分享中收獲啟發(fā)與靈感，他期待各位在未來能夠繼續(xù)深化在這一領(lǐng)域的合作與研究，共同探索更多創(chuàng)新的解決方案。

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